每每出现百万新元的政府组屋转售价，总会挑起许多人的敏感神经，特别是准备成家的年轻一代，更是备倍感焦虑。
2012年，新加坡出现了第一间百万组屋，那是位于女皇镇美岭街一间屋龄10多年的双层公寓式组屋的转售价。
时间快进至2023年的今天（11年后），百万组屋已经遍布全岛，仅剩蔡厝港、裕廊西、三巴旺和盛港四个非成熟区还未出现。
这些百万组屋不仅已经出现在非成熟区，百万效应还“蔓延”到四房式屋型。
《新明日报》9月整理出2015年7月至2023年6月之间，过去这八年本地共卖出1123间百万组屋。
《海峡时报》今天报道，今年截至10月底已经出现了377间百万组屋，比去年全年的369间还多。单在10月份，一共有41间百万组屋完成交易，不过全部都位于成熟组屋区。如此看来，今年的百万组屋的总交易量再创下最高纪录只不过是迟早的事。
就在今天，本地组屋的转售价冲破了150万元大关。位于大巴窑私人组屋（DBSS）The Peak的顶层（40楼）五房式单位，以156万8888元售出。The Peak的屋龄11年，五房式单位的面积在114至117平方米之间。
若以目前的情况来推算，再过多久我们就会看到200万新元转售的组屋“诞生”？
这是让潜在买家瑟瑟发抖的情况，却是卖家最梦寐以求的美梦。
那些不打算买卖组屋的人则会说：“发神经啊，200万可以买公寓了啦。”
房地产平台Stacked Homes在假设政府没有出台房屋措施（例如，未来组屋是否会出现供过于求）、没有黑天鹅事件（另一场流行病或一场重大战争）、屋契短不会导致物价贬值（目前转售价最高的组屋只剩49年屋龄）等变数下，以三种方式：
- 组屋转售价上涨速度
- 居民人口增长速度
- 薪金中位数增幅速度
来分别推测出可能会出现200万新元组屋的年份。
① 按组屋转售价上涨速度推测
在没有任何干预措施的情况下，自由市场上的组屋转售价迟早会节节攀升。
Stacked Homes以2000年至今的组屋转售价走势，计算出每年卖得最贵组屋的价格和平均转售价的平均差价比值为163.7%。
假设接下来的每一年差价比都维持在163.7%，当本地组屋平均转售价达到75万8399新元（哭哭）时，最高转售价就会达到200万新元。
据Stacked Homes推测，按照目前的平均转售价增长速度，可能在15年后（即2038年），组屋平均转售价就会达到75万8399元，到那时，我们就会看到首间200万新元组屋的出现。（再哭哭）
② 按新加坡居民人口增长速度推测
更多的常住人口意味着更多的房屋需求，进而推高屋价。因此，Stacked Homes也尝试从居民人口的增长角度去推测200万组屋会出现在哪一年。
以上述图表数据计算，在2000年至2010年的10年间，新加坡居民人口增长了15.2%，但平均组屋转售价却上涨了47.2%。
Stacked Homes也以2010年至2020年间的数据核实，得出了类似的数据。
换句话说，人口每增长1%就可能导致平均转售价上涨3.1%。
以此类推，要达到75万8399元的平均转售价，进而出现首间200万新元的转售价组屋，那本地的居民人口就必须增长10.65%（也就是459万1148人）。
大概在2034年至2035年左右，本地的居民总数就会达到459万1148人，到时很可能就会看到组屋转售价上涨至200万新元。
③ 按收入中位数增长来推算
一般认为，薪金和房价是挂钩的。确保国人收入的增长跟得上房屋价格的增幅，让居民可负担得起购买房屋，是各国长期以来相当头疼的事。
如果将组屋转售价格和工资增长并列一起对照（如下），就能看出一些规律。
以上图的数据来计算，在2001年至2022年间，新加坡的工资中位数增长了112.4%，最高组屋转售价则上涨了94.78%。换句话说，工资中位数每增长1%就可能导致最高组屋转售价上涨0.82%。
那么，要达到200万元的最高组屋转售价，工资中位数就必须上升至7033元至7169元之间。
以此推算，大概在2039年，就会冲破200万新元的转售价新“天花板”。
总的来说，在没有任何外部干扰下，约在2034年至2039年之间，新加坡就会出现200万元的转售组屋。
可是，就算没有天灾人祸，我们的政府也一定会出手干预。
所以最快看到组屋转售价冲破200万新元，也许是2040年以后的事了。安啦，我们还有至少17年的时间存钱。话说回来，买房应趁早依然是亘古不变的投资规律。
补充一点，我们不应过度关注最高转售价，应该担心的是组屋平均转售价的上涨速度，因为这是以所有组屋转售交易计算的，这个数据能更准确地反映市场整体的走势。
