今年的集体出售（en bloc）热潮几乎是所有人都始料不及的。
今年至今，新加坡总共有27宗集体出售项目（不包括工业厂房）成交，总值超过80亿新元，远超过去年总值10亿元的三宗项目，是自2007年全球金融海啸爆发以来的最高记录。
根据市区重建局（URA）的估计，这次的集体出售热潮，将为市场注入额外的9300个私宅。
集体出售旺热 = 私宅供应将大增
集体出售市场旺热，导致土地价格跟着水涨船高，金融管理局更发出预警，指出最近集体出售市场的热潮将导致未来私宅供应大增，可能对我国金融稳定性带来风险。它提醒房地产发展商和私宅买家在标地和买房时三思而行，并建议银行在借贷给发展商时，维持严谨的信贷审批标准。
国家发展部长兼财政部第二部长黄循财于也在上月首次针对集体出售热潮放话，指出这可能不一定会导致私宅价格上涨，因为发展商仍然受到市场供需的牵制。
他表示，由集体出售带来的额外私宅供应量，实际上可能有助于缓和价格的增长。
换句话说，部长认为目前私宅市场的基本面没有改变，加上政府在需求和供应两方面双管齐下，都已经做足了措施，将能确保新加坡是个“稳定并可持续的市场”。
本地房地产价格刚刚回稳
我本人相当同意部长提出的看法，就是现阶段就要开始对房地产市场做出严密监督、甚至干预的举措，的确言之过早。
毕竟，新加坡的房地产价格才刚刚开始回稳，上月底新出炉的第三季私宅价格指数显示，房价终于在连续下跌15个季度后止跌回升，但仅比上个季度小幅上扬了0.7％。
究竟是昙花一现还是牛市抬头？
事实上，在很大程度上，这一轮房市复苏的主要催化剂来自集体出售，因为几乎所有的降温措施都继续生效。无论是对发展商，还是个人买家或投资者而言，2018年将令人难以捉摸不透。
这个上涨究竟只是昙花一现，还是另一轮牛市的开始？如果是后者，那么在房价偏离基本面的情况下，政府应该如何应对呢？
在我看来，新加坡的房市经历了三年半的调整期，目前已经过了拐点，正走向一条持续复苏的道路。这里有几个原因。
一、集体出售市场重燃
这已经导致更多旧项目的屋主，即使在没有什么集体出售的潜能或胜算的背景下，也蠢蠢欲动要搭集体出售的顺风车。这些屋主设立销售委员会并委任销售中介与律师。由于这批业主也同时启动了集体出售程序，纷纷从转售市场上撤下私宅的销售，造成市场上开始出现转售私宅短缺的情况。
据悉，有些颇有集体出售潜能的旧公寓，由于转售交易突然骤减，一旦有单位推出市场，就有几方人马抢购。从近一年来的销售记录看，的确有迹象显示一些投机者愿意以高于市场20%左右的价格，买下这类已经开始集体出售的旧项目，这将导致其他单位或周边公寓的成交价格向此看齐。
加上市场情绪改善，而房贷利率却依然保持低迷，转售私宅的屋主于是不急着脱售，价格开始坚挺，甚至走高。
二、发展商手头缺私宅项目 愿以高价收购地皮
其次，发展商也开始为手头上没有足够的私宅推出市场而发愁。高纬环球（Cushman & Wakefield）的研究分析就显示，市场今年以来一直都处于超卖水平，因为发展商每个季度售出的私宅和登场的私宅比率，已经连续第三个季度在100％以上。
今年第三季，这个比率甚至达到了225%，一个前所未有的水平。这也解读成发展商每推出一个私宅，市场就能卖出2.25个私宅，显示了私宅销售的速度，要比发展商补充土地供应的速度更快。
于是乎，尽管今年以来集体出售热火朝天，但还是有更多发展商愿意以高价进场收购地皮。据我们的估计，市场上大约还有约10来个发展商还在积极寻找地皮，它们预料在未来12到18个月再出手收购大约总共10至15幅地皮。
三、私宅租赁市场稳定得比预期早
由于集体出售，市场上已经减少了约2500个私宅单位，一些失去住所的租户和暂时不买私宅或组屋的屋主，只能另找住处，这将能为疲弱的租金市场注入一剂强心针。
事实上，租金市场已经开始出现了复苏迹象。根据市建局的最新数据，非有地的中档私宅（即位于其他中央区）和有地私宅租金指数，在今年第三季分别上扬了0.9％和0.6％，都止跌回升。
那些靠近多个成功集体出售项目的地段、如实龙岗、后港、东海岸和淡滨尼等，都将受益。这股租赁需求，将有助于推动这些地段的租金在未来几个季度内回弹。
四、私宅买家开始回流
最后，自从有地私宅的价格从2013年第三季的高点回落了16％之后，买家似乎开始回流。今年第三季，有地私宅的涨幅达到1.2%。
一些成功集体出售的业主，也正好借此机会，提升到有地私宅，因为它往往是身份及地位的象征。
另一方面，随着公寓面积越来越小，一些买家也会感觉有地住宅的居住面积较大，相比公寓更物有所值；另一些则也担心房价继续上涨，会假以时日超出他们的能力范围，于是急着进场。
虽然总偿债率（TDSR）限制框架依然存在，但成功集体出售的业主，将收到一笔相当可观的赔偿金，这有助他们减少贷款额度，也相对容易提升到有地私宅，由此推高成交量和价格。
除了集体出售的因素之外，一手市场的买气也可能来自更多符合购买私宅资格的组屋提升者。这批提升者都是在八九年前买下预购组屋和私人组屋的国人，他们一般已经住满五年，加上过去几年收入和储蓄都有所增加，所以刚好可以趁此机会购买私宅。
对市场有信心 更多买家入场分一杯羹
据估计，今年就有多达1万9000户组屋提升者，明年还有1万3000户，这比前几年有明显的增加。
再加上未来三年内，每年将陆续竣工的私宅单位数目骤跌至不到1万个，还不到过去每年平均的一半。
当前流资泛滥，低利率或者负利率弥漫全球，实体房地产投资预计会继续受到投资者的追捧，与通胀抗衡。
更多私宅买家及投资者，尤其是那些整体出售的受益者，预计会在中短期内踊跃进场，寻找物有所值的投资项目。
加上经济前景改善，市场信心增加，发展商对收购地皮的欲望越来越强烈。他们预料将积极参与公共和私人领域的土地招标活动，并对位置良好的地点踊跃地投标，这番蓬勃的景象，也让这个经过了三年多年漫长严寒的房地产行业，终于迎来了迟到的春天。
市况好转不是迟来的春天 只是周期性反应
然而这些，真的会令人感到不安吗？
我认为，目前的市况转好，其实仅仅是反映了房市的周期性效应。
房价下跌到一定程度后，总归还是要回弹的，反之也亦然，这个道理相信投资者都明白。
正如黄循财部长所说的，一旦这9300个来自集体出售的私宅在未来数年后登场竣工，到时就会给市场带来价格下行的压力。若在那时国内的经济表现疲软，那么市场自然会自我调整。
届时，那些没有持守能力的买家和投资者，在那一天到来时，可能不得不面对严酷的现实。
