持续近半年的香港反修例风波，不但对香港的零售业和旅游业带来负面影响，现在还冲击到香港的房地产投资展望。
香港今年8月的旅客量与去年同期相比下降了40%；酒店平均入住率只达到50%；零售市场方面，一名主要业主透露，零售量与去年同期相比，下降了50%至90%。目前不受影响的是办公楼的租赁。
城市土地学会（Urban Land Institute）和普华永道会计师事务所（PwC）今天联合发布的《2020年亚太区房地产市场新兴趋势报告》显示，新加坡和香港这两个房地产投资热点，从2017年起就“渐行渐远”，走向两个极端。这说明了投资趋势的风向可以在短短几年内就转变方向。
在报告中的亚太区22个城市的房地产投资前景榜上，新加坡在2017年仅仅位居第21（没错，倒数第二名），时隔三年在2020年的榜上跃升为榜首。本地楼市今年上半年交易激增，多数是由跨境资本推动，预计下半年交易依然强劲。
相比之下，香港从2017年的18位上升了几个名次后，在2020年的投资前景榜上直接滑落至最后一名，排22。
东京、胡志明市、悉尼和墨尔本分别排在第二至第五位。
调查报告总结说，地缘政治局势的紧张形成了一张谁也无法预测的“外卡”（wildcard）。
中美贸易战的摩擦、香港的示威、日本和韩国的争端，成了投资者最关心也裹足不前的主要因素。受访的投资者纷纷指出，中国大陆、香港和印度这三个市场短期内看上去最脆弱，有被区域局势左右的风险，但长期来看依然有很大的投资商机。
这也驱使更多房地产投资者转而到新加坡市场投资避险。新加坡某种程度上坐收了渔翁之利。
新加坡凭什么成为房产投资者新宠
报告称，在2019年上半年，新加坡是本区域为数极少看到房地产交易量激增的市场，主要有赖于跨境资本的推动。
单在今年上半年，本地的房地产投资金额就高达49亿美元（约66.7亿新元），与去年同期相比增长了73%。同样取得增长的另一个市场是澳大利亚，同期增长了3%，投资额达119亿美元。
有不少投资者是因为回避中国大陆市场和香港市场这两个地缘政治热点，才将资金转向新加坡。买家们下单的都是大宗项目，上半年六个转手项目的总销售额超过3亿美元（约4.08亿美元）。因为交易市场强劲，本地业主们也更愿意将房地产脱手，为市场带来活跃的资金流动。
报告也指出，2019年有一股稳定的投资资金从香港流入新加坡，寻找更安全的投资环境，不但提升了豪华房地产的交易量，也在某种程度推高了办公楼的租赁市场。今年也有不少跨国企业将业务转到新加坡，使本地办公楼的空置率处于历史新低。未来的办公楼新增供应量也极为有限，使投资者对中期前景重燃信心。
调查机构访问的一名基金经理说：
“在新加坡，私人银行是一个主要的需求方。业主和房屋经纪都在疯狂地寻找房地产商机，因为这里（新加坡）的私人银行账户已经激增膨胀。”
作为境外资金目的地，新加坡向来是投资者在东南亚区域的首选。近期，来自泰国的投资者也与印尼投资者联手到国外投资，新加坡是他们一个主要投资市场。
目前并非到香港抄底的绝佳时机
别以为香港局势动荡，房地产空置率高，租金又高，目前进场可以捞得满堂红。
恰恰相反。
报告指出，想到香港寻找便宜商机的投资者一定会失望的。因为香港的甲级房地产都是经得起大风大浪的，它们绝对会选择“乘风破浪等待雨过天晴”。
城市土地学会总裁爱德·瓦特形容香港因为房价高，总体而言是一个韧性很强的市场，一旦示威结束，香港的零售市场就会回弹。
“重要的是从政治角度会出现什么结果，而该结果又对香港作为金融中心释放出什么信号？”
目前局势再动荡，也没有香港大业主急着抛售手上的优质房地产。香港当地一名投资人士受访时说，
“或许有些住房屋主在抛售，但是在商业地产方面，你是不可能看到有人抛售的。目前的整体情绪是观望——没有绝对的必要成交，就绝不会成交。基本上新加坡投资者和韩国投资者都认为香港市场只是一时的低迷，不会演变为弱肉强食的局面。”
新加坡有没有可能取代香港成为金融中心？
对于香港的未来，报告显示投资者依然存有共识，认为香港不太可能看到大量机构将业务转移到其他目的地。
香港作为区域金融中心的地位，也不太可能被新加坡或上海取代，因为香港的司法体制、低税率以及地理位置贴近中国大陆等利好因素依然是跨国机构看中和重视的。
相比之下，新加坡离中国大陆有点远，给予商业机构的成本优惠也没有香港那么具吸引力。况且，要在新加坡设立总部，为外籍员工办理工作准证又是一个巨大挑战。
报告指出，本区域内有许多资本在流动。既然这些资本只有少数流向中国大陆，那其余的肯定流向了别处。
一名基金经理猜测：
“目前人们对于投资中国大陆和香港市场都感到犹豫，他们应该会集中关注东京和澳大利亚市场。新加坡也会因此从中获益，当一名‘渔翁’。”
明年最适合买进和卖出那些市场的房产
报告结束时也给出了一帖2020年买卖投资“药方”。
- 办公楼方面，建议脱售吉隆坡和香港的，买入胡志明市和新加坡。
- 零售产业方面，建议脱售台北市和奥克兰的，买入胡志明市和马尼拉。
- 私人住宅方面，建议脱售吉隆坡和香港的，买入胡志明市和曼谷。
- 工业产业方面，建议脱售香港和台北的，买入胡志明市和广州。
- 酒店地产方面，建议脱售孟买和马尼拉的，买入胡志明市和东京。
相信大家看到这里应该都注意到一个不断重复出现的名字：越南胡志明市。
胡志明市可说是2020年展望报告中的后起之秀明日之星。许多外国投资者和私募基金正在将大量资金注入越南市场，大批买入胡志明市的高档豪华房地产。
除了越南之外，另外四个值得投资的私人房产市场依次是：曼谷、新加坡、深圳和悉尼。
深圳今年更是迎头赶上，排在第六位，大有取代上海的势头。深圳也成为了财富500强公司，尤其是科技为主的公司，在中国大陆南部投资设立总部的首选城市。
