“政府组屋+公积金CPF”永远是新加坡人最关心的“$$$民生课题组合”，没有之一。
政府今天傍晚公布：明天起开始放宽条例，可以动用更多公积金存款来购买老龄组屋啦！如此“振奋人心”的新闻，立马让人联想到：老龄组屋有转售价值啦，有市场啦！
国家发展部长黄循财在2017年澄清了组屋屋契只有99年后，网上流传出大量关于政府组屋越老越不值钱、既不能动用公积金购买，也无法向银行贷款购买，根本卖不出去的观点和看法，一时间议论纷纷也闹得人心惶惶。
今天这个新条例一出，似乎扭转了原先的劣势，让老龄组屋终于“扬眉吐气”一番。然而事实上是否真的如此？
先来看看《联合早报》关于这项新购屋条例的报道：
“从明天（10日）起，只要剩余屋契足以让买家居住到95岁，将允许动用公积金普通户头存款至估价顶限（valuation limits）。即使剩余屋契不足以让买家居住到95岁，他们仍可动用公积金存款，但允许动用的存款额为估价顶限的一部分，具体百分比取决于买家年龄和剩余屋契……即使买家购买剩余屋契少于60年的屋子，只要足以让他居住到95岁，仍可动用普通户头存款至估价顶限。”
是不是每个字都看得懂，但全部放在一起就不知所云？恭喜你和红蚂蚁以及许许多多的网民一样，将新闻左看右看，甚至翻转过来看之后，依然看……不……懂。
“太深奥了，有没有人能用一个例子来解释？”
“俗话说，赢不过他人，就扰乱对方。这下你真的赢了，我真的很乱。”
不过幸好有网民看懂了，给大家深入浅出地解释了这项新的购屋条规。
简单说就是：
购屋者的年龄 + 老龄组屋剩余的屋契，必须等于 = 或大于 > 95年，才能全额动用公积金存款来支付。
如果是一对年轻夫妇联名购买老龄组屋，丈夫30岁妻子25岁，那购屋者年龄必须按年纪较轻的那位来计算，因此老龄组屋的剩余屋契，就必须有至少 95-25 = 70年或更长，才可以动用公积金来支付。
这样解释是不是比较容易理解？
据《海峡时报》报道，人力部和国家发展部傍晚发出的联合文告也说，买家今后在购买转售组屋时，可向建屋局贷款，支付高达组屋单位市场估价的90%。
换句话说，政府今后将把焦点放在房子能否让买家住上一辈子（至95岁），而不是纯粹根据组屋屋契还剩下多少年，来决定要不要贷款给买家，或能不能动用公积金来支付。
建屋局还说，绝大多数的买家都将不受新条例影响，因为目前约有98%的组屋屋主和99%的私宅屋主都拥有一个可让他们居住至95岁甚至更久的屋子。
举例：年长夫妇 VS 年轻夫妇
在条例修改前，一对45岁的夫妇在购买依然有50年剩余屋契的组屋时，最多只能用公积金来支付该组屋单位的80%市场估价。现在条例放宽后，同一对夫妇将能用公积金来支付该组屋单位的100%估价。
但是，一对25岁的夫妇若想购买屋契只剩65年的组屋（加起来达不到95年），那他们只能动用公积金来支付90%的组屋估价顶限。向建屋局贷款时，贷款额也限制在组屋估价的81%，其余必须用现金支付。
用网民Beni Ong的话总结说就是：
“政府基本上是在鼓励买家购买剩余屋契比自己剩余寿命还长的房子。这样买家就不会在有生之年出现屋契到期，没有房子居住的情况。这也是为何当你买了剩余屋契比自己剩余寿命还短的房子时，就不允许用公积金来全额支付。因为你必须先留下足够的公积金用于退休，才能将剩余的钱拿来买房或租房。”
条例的修改也影响到55岁提取公积金存款的先决条件
沿着这条“房子必须让买家住上一辈子”的思路，就很好理解新条例的另一项转变：
以往，公积金会员在辛苦了大半辈子后，可以在年龄达到55岁时，在公积金户头内留下基本退休存款（Basic Retirement Sum）后，再将剩余屋契有至少30年的屋子抵押给公积金局，就能取出多余的存款。
然而，条例修改后，用作抵押的房子的剩余屋契一定要至少40年或更长。同样的，这也是为了确保会员名下的房子能够让他们居住到终老，屋契不会在他们有生之年到期，被迫露宿街头。
要用公积金买额外房产，先留下全额退休存款
以往，那些想动用公积金来购买额外一套房产的会员，原只需在户头内留下基本退休存款就能这么做。今后，那些名下房子的剩余屋契不足让他们住到95岁的会员，就必须在公积金普通户头内留下全额退休存款（基本退休存款X2）后，才能这么做。
还是那句老话：
只要自己名下的房子能让自己住到终老（95岁），符合这个先决条件，要动用公积金付款、购买额外房产，提取户头内的多余存款，甚至向建屋局贷款，都好说话。
不过，一个大大的“不过”，在新条例下，剩余屋契只有20年或更短的老龄组屋，是完全不能动用公积金或建屋局贷款来购买的。不过这已经比以往好多了。以前只要老龄组屋的剩余屋契只剩30年或更短，就不能动用任何公积金，也不能向建屋局贷款来购买。
网友们调侃说，这一招很聪明，无形中是在“绑死”大家的老龄组屋和公积金户头，让存款继续留在公积金户头内。
红蚂蚁从这个项新条例中总结出以下几点：
- 老龄组屋越老，还是卖得出去，也租得出去。（解决了老龄组屋没有价值的问题，可以卖出或租出就依然有价值）。
- 想卖掉老龄组屋，只能卖给比自己年纪更大公积金更丰厚的年长买家，或者“金力100%”的年轻买家，无须贷款就能掏现金买走的那种。（解决了公开市场转售组屋赚取暴利的乱象，起到稳定屋价的作用，毕竟金力100%的买家并不常见）。
- 名下还没有房子的国人，最好尽早买一套全新的预购组屋（BTO单位），用最少的钱买到最长（99年）屋契的组屋，这样的投资最划算。否则名下没有一套屋契长长久久的房子，到了55岁依然满足不了提出多余公积金存款的条件。（解决了预购组屋的需求，也解决了55岁提公积金存款的问题）
想想，建屋局这步棋下得不错，一箭多雕。
用国家发展部长黄循财的话说，修改后的条例将能提供新加坡人更大的灵活度来购买“一辈子的家”，无论是政府组屋或私宅都适用。
然而，网民最关注的始终还是：公积金是人民的钱，不是政府的钱。（这句话说到很多人心坎里去了）
不说了，红蚂蚁要赶紧回家查看老龄组屋的剩余屋契还有多少年。
